Unibail Rodamco: des risques sur les centres commerciaux ?

(CercleFinance.com) - Alors que l'indice CAC 40 commence l'année en fanfare, avec une hausse de 3,6% déjà, l'une de ses composantes, l'action Unibail Rodamco, recule de près de 2% ce midi, et repasse ainsi dans le rouge depuis le 31 décembre dernier (- 0,9%).
Elle perd aussi 7% environ sur un an, sous-performant l'indice parisien de près de 20 points de pourcentage. En effet, les foncières d'immobilier commercial pourraient, cette année, faire face à des contrariétés.

Premier élément pouvant pénaliser les sociétés foncières, structurellement endettées : la fin des taux ultra-bas. En effet, la BCE va réduire, dès ce mois de janvier, de 60 à 30 milliards d'euros le montant de ses rachats d'obligations. Ce faisant, elle réduira d'autant la pression mécanique qu'exercent ces opérations sur les taux d'intérêt à long terme.

D'ailleurs, les taux longs se tendent en ce début d'année 2018 : depuis la dernière séance de l'année 2017, le rendement du Bund allemand à dix ans est passé de 0,43% à 0,55%, son plus haut niveau depuis fin juillet. Et rappelons que fin 2016, ce taux était de l'ordre de 0,20%. La pente semble donc raide.

Certes, Unibail Rodamco se prévalait, en milieu d'année dernière, d'un "coût moyen de la dette à 1,4%, nouveau plus bas historique". Mais l'état actuel de la courbe des taux semble indiquer que la baisse des coûts de refinancements est bel et bien terminée. Ce qui n'est pas rien pour un groupe dont la dette financière nette était, au 30 juin dernier, de l'ordre de 15,6 milliards d'euros. En outre, le rapprochement avec Westfield devrait faire monter le ratio d'endettement (LTV) de 33% à 39% au 30 juin 2017, en données proforma.
Au-delà de l'aspect financier, UBS se fait l'écho d'un élément fondamental lui aussi négatif. Selon les spécialistes, la France va, à son tour, être frappée par le phénomène des "galeries marchandes fantômes": "nous prévoyons que le taux de vacance va atteindre de nouveaux sommets en France, premier marché des centres commerciaux en Europe pour les REIT", les foncières SIIC, indique une note publiée le 9 janvier.

Certes, il est communément admis que l'Hexagone bénéficie de bons ratios en matière d'immobilier commercial : de 4.000 à 7.000 euros de CA par mètre carré, "un niveau élevé dans le contexte actuel", indique UBS, et une densité "modeste" de 277 euros au mètre-carré pour 1.000 habitants, selon le cabinet spécialisé C&W.

Mais UBS est d'avis que la fête est finie : "le marché commence à être saturé" et les taux de vacance des locaux devrait grimper. De 8,8% à ce jour, il devrait atteindre 11,1% à la fin de l'année avant 15,8% d'ici cinq ans, pronostique le bureau d'études. Même si ce taux n'est que de 2,8% chez Unibail Rodamco.

UBS souligne d'ailleurs que bien souvent, les nouveaux centres commerciaux ne tiennent plus leurs promesses. Tel est notamment le cas de Vill' Up, à Paris, et de Centre del Mon, à Perpignan. Bref, selon les analystes "(commercial) winter is coming" : "Le phénomène des centres commerciaux fantômes, qui jusqu'alors concernait essentiellement les Etats-Unis, arrive en France", affirme UBS.

Bien sûr, le groupe européen (bientôt plus américain, avec Westfield ; mais est-ce si favorable de ce point de vue ?) qu'est Unibail pourrait réduire son exposition à la France (28% de ses actifs post Westfield) en vendant des actifs. Mais les montants des cessions pourraient alors dépasser la taille actuelle du marché, redoute une note, et intervenir au détriment des prix. Neutre sur l'action Unibail Rodamco, UBS vise 215 euros.

Prochain événement inscrit sur l'agenda du groupe : les comptes 2017, le 31 janvier prochain après Bourse.

EG


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