Unibail-Rodamco: retenue des investisseurs après Westfield

(CercleFinance.com) - Avec le 'deal Westfield', Unibail-Rodamco est peut-être le dernier grand groupe coté au CAC 40 à annoncer une acquisition majeure en cette année 2017 finissante.
Ce faisant, le leader européen des foncières spécialisées dans l'immobilier commercial devrait gagner un statut de numéro un mondial. Mais en attendant, le marché boude.

Poids lourd de la cote parisienne dont le patrimoine est valorisé 43 milliards d'euros, Unibail-Rodamco s'est mis d'accord pour racheter l'australien Westfield moyennant 24,7 milliards de dollars (américains), en valeur d'entreprise. De quoi porter le patrimoine du nouvel ensemble à 61,1 milliards d'euros, ce qui en ferait "le premier créateur et opérateur mondial de centres de shopping de destination", indique un communiqué.

Unibail, connu en France pour le centre commercial des Quatre temps, la Défense, le Forum des Halles à Paris, ou La Part Dieu à Lyon, est également très présent en Europe (et surtout en zone euro), de l'Allemagne à l'Europe de l'Est en passant par l'Espagne et la Scandinavie. Avec Westfield, le groupe prendne dimension mondiale : acteur australien fondé par Frank Lowy et focalisé sur les "flagships" (grands centres commerciaux), Westfield est aussi très présent aux Etats-Unis et au Royaume-Uni, d'où Unibail était absent.

Quid du prix ? Unibail proposera l'équivalent de 7,55 dollars américain pour chaque action Westfield, soit une prime instantanée plutôt modérée de moins de 18% (22,7% sur un mois). Sur ce total, 2,67 dollars seront payés en cash et le solde, soit près des deux tiers, via des actions Unibail-Rodamco à émettre. In fine, les actionnaires de Westfield détiendront 28% du nouveau groupe.

La direction, qui compte revendre trois milliards d'euros d'actifs, annonce "une opération créatrice de valeur, relutive sur le résultat récurrent net par action d'Unibail-Rodamco dès la première année pleine", et 100 millions d'euros de synergies par an.

Qu'en pensent les analystes ? Invest Securities se montre réservé et a remplacé son conseil d'achat sur Unibail-Rodamco par une position neutre après ce deal. Certes, "le portefeuille de Westfield est concentré sur des actifs de grande qualité", salue une note, d'autant que le prix payé ne dégradera pas sensiblement les ratios financiers d'Unibail.

Mais selon Invest Securities, "les opérations passées, comme l'acquisition de Rodamco, n'ont jamais pleinement prouvé l'existence de synergies". Le bureau d'études se montre donc plus prudent que le groupe à ce sujet. Et juge qu'"au mieux", la fusion ne sera "pas relutive sur l'ANR et le cash flow" d'Unibail-Rodamco.

Enfin, les spécialistes ne sont pas emballés par l'intérêt stratégique de l'opération : "La gestion d'un portefeuille transcontinental devrait accroître la volatilité des résultats en raison du risque de change. En outre, les expériences de gestion de portefeuilles transcontinentaux par des foncières cotées européennes ont rarement été concluantes. Le profil de risque du véhicule pourrait donc se dégrader", redoute une note. L'objectif d'"Invest" sur Unibail est ramené de 223 à 206 euros.

Toujours à l'achat sur l'action de la foncière SIIC, Société générale (SG) n'est pas du même avis. Outre les arguments positifs développés ci-dessus, SG se demande si la fusion Unibail/Westfield n'est pas la réponse aux rapprochements de Simon Property et de Klepierre, voilà quelques années ou, tout récemment au Royaume-Uni, de Hammerson et d'Intu.

En outre, indique une note, "les deux groupes sont très bien gérés, selon nous, et partagent une même culture du 'développement' qui se traduit par l'important pipeline de projets en cours", salue SG, soit 12,3 milliards d'euros, indique le communiqué.

Cependant, SG le reconnaît : "Unibail doit maintenant convaincre ses actionnaires de l'intérêt d'investir aux États-Unis et au Royaume-Uni, où le marché immobilier est difficile". Même si les analystes sont d'avis que le 'deal' "constitue la meilleure option dans un secteur de plus en plus mondial." Leur objectif de cours à 12 mois sur l'action Unibail-Rodamco : 215 euros.

A suivre sur l'agenda du groupe : ses comptes 2017, qui seront publiés dès le 31 janvier prochain.

EG




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